Vorsicht bei doppelter Schriftformklausel in AGB des Mietvertrags

In Mietverträgen wird häufig festgelegt, dass eine spätere Änderung des Vertrags der Schriftform bedarf – die sogenannte Schriftformklausel. Wird auch eine Änderung dieser Klausel selbst an die Schriftform gebunden, handelt es sich um eine doppelte Schriftformklausel. Doch Vorsicht: Steht die Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, kann sie mündliche Absprachen nicht verhindern.

In Mietverträgen wird häufig festgelegt, dass eine spätere Änderung des Vertrags der Schriftform bedarf – die sogenannte Schriftformklausel. Wird auch eine Änderung dieser Klausel selbst an die Schriftform gebunden, handelt es sich um eine doppelte Schriftformklausel. Doch Vorsicht: Steht die Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, kann sie mündliche Absprachen nicht verhindern.

Karlsruhe. Eine doppelte Schriftformklausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Gewerbemietvertrags kann nicht verhindern, dass eine mündliche Änderung des Vertrags vorgenommen wird. Eine Individualvereinbarung hat nämlich nach § 305 b BGB Vorrang vor allgemeinen Geschäftsbedingungen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 25.01.2017, Az.: XII ZR 69/16).

Konkret ging es in dem Rechtsstreit um eine Kündigung. Der Fall gestaltete sich so: Im Dezember 2005 und im März 2006 schlossen eine Vermieterin und ein Mieter einen Mietvertrag über Gewerberäume ab. Die Räume sollten im ersten Fall als Lager für Stoffe und Kurzwaren bzw. im anderen Fall für Stoffe, Textilien und Baumaschinen genutzt werden. In den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Verträge fand sich eine doppelte Schriftformklausel.

Vertrag ohne Schriftform geändert

Im Juli 2006 vereinbarten die Vertragspartner mündlich, dass auch „haushaltsübliche Waren“ gelagert werden dürfen. Die Vermieterin bestätigte das dem Mieter in einem Schreiben – einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag setzten sie jedoch nicht auf. Im Oktober 2008 trat ein neuer Mieter durch eine schriftliche Vereinbarung in den Vertrag ein und betrieb in den Räumen einen Getränkehandel. Im November 2014 wechselte das Gebäude den Besitzer. Die neue Eigentümerin vereinbarte mit dem Mieter eine Befristung des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2016 – dazu erstellten die Vertragspartner einen Nachtrag zum Mietvertrag.

Im Februar 2015 kündigte die Vermieterin allerdings fristlos und hilfsweise fristgerecht. Darüber kam es zum Rechtsstreit: Der Mieter ging davon aus, dass die ordentliche Kündigung wegen der schriftlich vereinbarten Laufzeit nicht möglich sei. Die Vermieterin argumentierte dagegen, dass die Befristung unwirksam sei. Die Begründung: Nachdem die Änderung des Mietvertrags im Jahr 2006 nicht durch eine schriftliche Ergänzung des Vertrags geschehen war, sei die Schriftform des Vertrages insgesamt nicht mehr eingehalten.

BGH: Individuelle Absprache hat Vorrang vor AGB

Die Angelegenheit musste schließlich vom Bundesgerichtshof verhandelt werden. Der BGH entschied: Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages war rechtens, weil der Vertrag seit der Änderung im Jahr 2006 insgesamt nicht mehr der Schriftform entsprach. Damit war die vereinbarte Befristung unwirksam. Der Vertrag war vielmehr auf unbestimmte Zeit geschlossen, denn laut § 550 BGB gilt ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, wenn er länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde. Bei einem solchen Vertrag auf unbestimmte Zeit ist eine ordentliche Kündigung möglich.

Die in den AGB des Vertrages vereinbarte doppelte Schriftformklausel ändert daran nichts, denn sie lässt die mündliche Vertragsänderung nicht unwirksam werden. Begründung: Die individuelle Absprache genießt laut § 305 b BGB Vorrang gegenüber den AGB. Ob eine solche formularmäßig vereinbarte doppelte Schriftformklausel in Gewerbemietverträgen überhaupt wirksam ist, hat der BGH im aktuellen Urteil allerdings offen gelassen.

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Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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