WEG mit mehreren Gebäuden: Wer muss für Baumängel zahlen?

In Anlagen mit Eigentumswohnungen kommt es gelegentlich vor, dass auf einem Grundstück mehrere Mehrfamilienhäuser stehen, die sich zentrale Einrichtungen wie Tiefgarage und Außenflächen teilen. Die Teilungserklärung kann bestimmen, dass jedes der Häuser getrennt voneinander verwaltet wird. Aber wer muss dann für die Sanierung von Baumängeln eines Baukörpers aufkommen, die von Beginn an da waren?

In Anlagen mit Eigentumswohnungen kommt es gelegentlich vor, dass auf einem Grundstück mehrere Mehrfamilienhäuser stehen, die sich zentrale Einrichtungen wie Tiefgarage und Außenflächen teilen. Die Teilungserklärung kann bestimmen, dass jedes der Häuser getrennt voneinander verwaltet wird. Aber wer muss dann für die Sanierung von Baumängeln eines Baukörpers aufkommen, die von Beginn an da waren?

Karlsruhe. Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden, die sich Außenflächen und Tiefgarage teilen. Die Teilungserklärung will, dass die einzelnen Gebäude in Sachen Verwaltung und Finanzen wie geteilte Grundstücke behandelt werden. In diesem Fall müssen die einzelnen Einheiten auch dann allein für spätere Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen, wenn damit von Anfang an bestehende Baumängel behoben werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 26.06.2020, Az.: V ZR 199/19).

Der Rechtsstreit drehte sich um eine Anlage in Dresden, die aus vier Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage besteht. Eines der vier Häuser ist ein sanierter Altbau; die anderen drei Gebäude und die Tiefgarage sind Neubauten. Die einzelnen Häuser und die Tiefgarage sollen laut der Teilungserklärung als eigene Verwaltungseinheiten betrachtet werden, ganz so, als ob es sich um geteilte Grundstücke handelte.

Wohnanlage mit vier Mehrfamilienhäusern und gemeinsamer Tiefgarage

Nur die gemeinsamen Außenanlagen sowie die Infrastruktur für die Versorgung und Entsorgung aller Baukörper sollen gemeinsam verwaltet werden. Die Wohnungseigentümer sollen jeweils nur das Gemeinschaftseigentum ihres Baukörpers nutzen dürfen. Wenn über Belange abgestimmt wird, die nur eines der Häuser betreffen, dürfen auch nur die Eigentümer aus diesem Haus mit abstimmen.

Auch die Instandhaltungsrücklage, die laufenden Lasten und die Kosten späterer Instandsetzungsmaßnahmen sollen jeweils für die einzelnen Häuser getrennt aufgebracht werden. Soweit die Teilungserklärung. Nun zeigten sich in einem der Häuser Feuchtigkeitsschäden und die Wohnungseigentümer des Hauses beschlossen: Ein Sachverständiger sollte ein Gutachten über die Ursachen und ein Sanierungskonzept anfertigen.

Sanierung von Baumängeln: Wer muss zahlen?

Das sollte bis zu 18.000 Euro kosten, die man aus der Instandhaltungsrücklage des Hauses finanzieren wollte. Damit war eine Eigentümerin aus dem Haus allerdings nicht einverstanden und klagte. Da laut der Teilungserklärung wörtlich die Kosten „späterer Instandhaltungsmaßnahmen“ durch die jeweils einzelnen Häuser selbst aufgebracht werden sollen, es hier aber um das Ausbessern anfänglicher Baumängel geht, müssten alle Eigentümer der Anlage mit bezahlen.

Der Streit ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) und endete für die Klägerin mit einer Niederlage. Die Wohnungseigentümer des betroffenen Hauses müssen die Kosten in der Tat allein tragen. Die Formulierung „spätere Instandhaltungsmaßnahmen“ sei ganz einfach nicht eindeutig, so der BGH: Sie lässt offen, ob es um alle Kosten geht, die nach der Aufteilung der Anlage anfallen, oder ob Kosten für die Behebung anfänglicher Baumängel ausgeklammert seien.

Keine Mitbestimmung, aber mit bezahlen: Das geht nicht

Wegen der Uneindeutigkeit der Formulierung sahen sich die Bundesrichter gezwungen, eine Interpretation anzustellen, was gemeint gewesen sein müsste. Die vorliegende Teilungserklärung zeigte ihrer Ansicht nach jedoch einen klaren roten Faden: Die komplette Trennung der Zuständigkeiten für die einzelnen Baukörper, so, als stünden sie jeweils auf getrennten Grundstücken. Die Verwaltung der Häuser sollte allein ihren Wohnungseigentümern obliegen.

Das macht es aber nach Auffassung des BGH notwendig, dass sie auch die Kosten für Maßnahmen an ihrem Gebäude selbst tragen. Sonst könnten ja die Eigentümer eines Hauses etwas beschließen, was dann die Eigentümer aller Häuser bezahlen müssten, ohne dass sie darüber hätten mitentscheiden können. Auch für anfängliche Mängel kann insofern laut BGH nichts anderes gelten, wenn das nicht explizit festgeschrieben wurde – und das war es in diesem Fall nicht.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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