Früher musste die Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan durch einen Beschluss genehmigen. Das hat sich mit der WEG-Reform von 2020 geändert – doch manche Verwalter und Wohnungseigentümer haben davon nichts mitbekommen und fassen weiter entsprechende Beschlüsse. Sind diese Beschlüsse ganz oder teilweise nichtig? Der Bundesgerichtshof sagt nein.
Berlin. Auch nach Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von 2020 werden auf Wohnungseigentümerversammlungen immer noch Wirtschaftspläne durch Beschluss genehmigt, obwohl das Gesetz in § 28 WEG nunmehr nur noch einen Beschluss über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen vorsieht. Doch trotz dieses Fehlers sind die gefassten Beschlüsse weder nichtig noch teilnichtig, wie der Bundesgerichtshof (BGH) nun mit Beschluss vom 25. Oktober 2023 (Az.: V ZB 9/23) festgestellt hat.
Vielmehr sind solche Beschlüsse der Wohnungseigentümer in der Regel dahingehend auszulegen, dass sie lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen wollen. Zur Begründung dieser Auffassung verwiesen die BGH-Richter darauf, dass Beschlüsse so auszulegen sind, wie sie nach ihrem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen sind. Da davon auszugehen ist, dass Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen, kann angenommen werden, dass die Eigentümer mit einem Beschluss über den Wirtschaftsplan nicht über die gesetzliche Regelung des § 28 WEG hinausgehen wollen.
Auswirkung auf Berufungszulassung
In dem gleichen Beschluss legten die BGH-Richter auch fest, dass trotz der Rechtsänderung Berufungen bei Anfechtungen solcher Beschlüsse nicht erschwert wurden. Grundsätzlich sind Berufungen gegen erstinstanzliche Urteile zwar nur dann zulässig, wenn ein Beschwerdewert von 600 Euro überschritten wird oder sie im ersten Urteil zugelassen wurden. Bei einer Anfechtung des Wirtschaftsplanes war dies vor der Reform zumeist unproblematisch, da hierbei auf den Anteil des klagenden Wohnungseigentümers am Wirtschaftsplan (sprich dessen Vorauszahlungen für das gesamte Wirtschaftsjahr) abgezielt wurde.
Und die jährlichen Zahlungen übersteigen in der Regel die 600-Euro-Grenze. Wenn man aber – wie hier das Amts- und das Landgericht – davon ausgeht, dass nach der Reform nur noch gegen die Festlegung der monatlichen Vorschüsse vorgegangen wird, dann wäre eine Berufung oftmals nicht möglich, weil die monatlichen Beträge in der Regel unter 600 Euro liegen. Diesen Ansatz hält der BGH aber für falsch, da sich die Kläger weiterhin gegen alle monatlichen Vorauszahlungen und somit in der Regel gegen zwölf monatliche Zahlungen wenden wollen. Die Höhe des Beschwerdegegenstandes ist durch die Rechtsänderung also unverändert.
Praxistipp
Mit seinem Beschluss hat der BGH eine praxistaugliche Lösung für all diejenigen Verwalter und Wohnungseigentümer gefunden, die die Neuerungen der WEG-Reform von 2020 noch immer nicht verinnerlicht haben. Dennoch wird es höchste Zeit, dies nachzuholen. Denn auch wenn der BGH bislang von einem „Versehen“ bei der Beschlussfassung ausgeht, heißt dies nicht, dass dies ewig so weiter gilt. Denn irgendwann könnten auch die Richter zu der Auffassung gelangen, dass Verwalter und Eigentümer genug Zeit hatten, sich an die neue Rechtslage zu gewöhnen, und dann einen „versehentlich falsch“ gefassten Beschluss nicht mehr durchgehen lassen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
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